Dans le Grand Paris, les expatriés investissent l’immobilier

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DOCUMENT. Les non-résidents d’origine française sont de plus en plus nombreux à posséder des biens immobiliers en France. Leur part s’accroit même nettement dans la métropole parisienne selon une étude publiée par le Commissariat général au développement durable.

Une étude du Commissariat général au développement durable (CGDD) révèle la part de la surface immobilière résidentielle détenue en France par les non-résidents. Fin 2019, elle s’élève à 1,5 %, contre 1 % en 2001. Cela correspond à près de 560 000 logements, pour une surface totale d’environ 45 millions de mètres carrés. Conséquence d’une mondialisation galopante durant les deux premières décennies du XXIe siècle, la valeur de ces actifs immobiliers a été multipliée par quatre, s’évaluant aujourd’hui à 125 milliards d’euros.

Des propriétaires plus jeunes et Français d’origine

Selon le CGDD, cette augmentation serait due pour moitié à l’accroissement des surfaces détenues et pour moitié à la hausse des prix. Toutefois, le fait le plus significatif consiste dans la forte progression de la détention de surfaces par les non-résidents nés en France, autrement dit les expatriés, qui représentent dorénavant 42 % des détenteurs — contre 35 % il y a dix ans. Ces propriétaires nés en France sont aussi plus jeunes. « La part des quadragénaires a gagné 5 points (passant de 22 % à 27 %), tandis que celle des sexagénaires en a perdu 9 (reculant de 26 % à 17 %). L’âge le plus représenté s’est ainsi déplacé de 62 à 47 ans, une évolution vraisemblablement liée à celle de l’expatriation », notent les auteurs de l’étude.

On retrouve ces non-résidents nés en France dans de fortes proportions au Luxembourg, aux États-Unis ou au Canada comme le montre le graphique ci-dessous.

La ruée vers l’ouest

Ces surfaces immobilières détenues par les non-résidents sont très inégalement réparties sur le territoire français. Privilégiés : les littoraux et les départements frontaliers, tels les Alpes-Maritimes (13 milliards d’euros d’investissements ; 8,2 % de surface détenue), mais aussi un département comme la Dordogne (2 milliards d’euros d’investissements ; plus de 3,14 % de la surface détenue) historiquement apprécié par les Britanniques.

Paris n’est évidemment pas en reste. Avec 3,72 % de surface détenue (la part la plus forte au nord du pays) et 29,6 milliards d’euros d’investissement en 2019, la capitale dépasse de très loin d’autres grandes villes comme Bordeaux (1,48 %), Lyon (1,47 %) ou Marseille (0,95 %). Pour Paris aussi, ces investissements sont majoritairement le fait des expatriés (16,3 milliards d’euros). En termes d’emplacement, les quartiers privilégiés sont ceux du centre et de l’ouest de Paris, tandis que du nord au sud en passant par l’est, les quartiers périphériques sont rendus aux « autochtones ». Dans certains endroits de la capitale comme le quartier de l’Étoile, la proportion de surfaces détenues par les non-résidents dépasse même les 20 %. Pour autant, selon les auteurs de l’étude, cette présence soutenue d’investisseurs non-résidents à Paris ne constitue pas la raison à l’inflation des prix de l’immobilier parisien sur la période 2010-2019 (+70 % selon Notaires d’Île-de-France).

Les expatriés et la banlieue

Enfin, la dimension prise par les expatriés ces dernières années semble créer un effet inédit. Les biens de ces non-résidents se localisant plutôt au sein des métropoles, la géographie des stocks d’actifs tend à se diversifier avec de fortes évolutions au sein de territoires autrefois délaissés. Ainsi, entre 2009 et 2019, la Seine–Saint-Denis a connu une évolution de +12,1 % de surfaces détenues par les non-résidents nés en France et l’Essonne, +9,3 %. Et alors que l’augmentation est de +5,9 % pour Paris sur la période, elle se situe au-dessus de 8 % pour le reste de l’Île-de-France.