Mis à jour le jeudi 14 avril 2022 by Olivier Delahaye
Grâce à une très forte embellie au quatrième trimestre, le quartier d’affaires a connu une année 2021 historique en termes de transactions. Il ne parvient pas, toutefois, à résorber une vacance toujours plus importante.
Avec la montée en puissance du télétravail, on pensait que le marché de l’immobilier tertiaire allait connaître des jours difficiles en Île-de-France. Le fait est qu’il ne se porte pas si mal, rebondissant de +32 % en 2021 avec 1,8 million de m2 placés ; même si nous sommes encore loin de la moyenne des dix dernières années qui s’établissait à 2,2 millions de m2.
L’irréductible Défense
Selon Cushman & Wakefield, l’amélioration concerne tous les segments de surface et quasiment tous les secteurs géographiques, en premier lieu Paris et son quartier central des affaires (QCA), marché toujours prisé et valeur refuge. Néanmoins, les performances de tous ces secteurs restent en deçà de celles observées avant la crise sanitaire. Excepté un secteur, un irréductible village de tours : La Défense.
La dalle la plus célèbre de France a surpris tout le monde : 205 000 m2 d’espaces de travail y ont été loués en 2021. Ce n’est que +3 % par rapport à 2020, mais c’est le meilleur score depuis 2016 qui avait été une année historique (279 200 m2). Et cet exploit en volumes est confirmé par les transactions dont le nombre (92) double quasiment celui de 2020. Mieux : alors que la seule signature de Total pour 126 000 m2 avait écrasé le marché du quartier d’affaires en 2020, l’année 2021 a au contraire connu une répartition plus équilibrée des transactions en matière de surface.
Écoles et PME
Cette réussite, La Défense la doit en partie à sa stratégie de diversification mise en place depuis plusieurs années afin d’attirer de nouveaux profils d’utilisateurs. Exemple avec le Campus Cyber, incubateur hybride inauguré il y a peu. Sur 26 000 m2, il regroupe universités, start-ups, coworkers et grandes entreprises. Autre grande transaction de 2021 : OMNES Education (ex INSEEC). L’école de commerce va ouvrir un campus de 13 000 m2 au sein de Cœur Défense pour 3 500 étudiants. Le quartier d’affaires s’est aussi ouverte aux PME, grâce à des stratégies de commercialisation multi-occupants qui ont permis de proposer des surfaces mieux adaptées aux besoins réels des utilisateurs. Cela a permis de multiplier les transactions sur les petites surfaces : les bureaux de moins de 1 000 m2 concernent ainsi 51 % du nombre de transactions pour 22 500 m2 de volumes placés.
La peur du vide
Ombre au tableau : les bureaux vides des tours. Alors que le taux de vacance en Île-de-France est déjà haut à plus de 7 %, celui de La Défense culmine à 13,6 %, un niveau supérieur à son plus haut de 2013-2014. D’après Cushman & Wakefield, il pourrait même approcher les 15 % dans les prochains mois, compte tenu de l’offre à venir (près de 200 000 m2). Et les multiples livraisons depuis plus d’un an ont fortement accru les disponibilités immédiates, dont le volume s’élève à 488 000 m2 (+28 % par rapport à 2020), bien plus que le plus haut historique de 2014 (410 000 m2). Problème : les bureaux de nouvelle génération nettement plus qualitatifs (300 000 m2 sont en cours de développement d’ici 2024) concurrencent les surfaces de seconde main dont les loyers sont encore trop hauts…
