Immobilier : la ruée vers la grande couronne

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brie comte robert
Pierre Poschadel / Wikimedia Commons
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Plusieurs études réalisées par différents acteurs du logement analysent la folle année 2020 qui aura vu Paris désertée et l’attrait de ses habitants pour les petites communes rurales franciliennes.

Qu’est-ce que c’est ? Un séisme ? Un tournant historique dans l’histoire de l’aménagement français ? Un feu de paille ? Du point de vue de l’immobilier comme du reste, 2020 restera comme une année folle, unique ou charnière, sans que l’on sache encore si les tendances constatées sont vouées à se poursuivre. La crise sanitaire a boosté les intentions d’achat des Français dans des proportions jamais vues : +34,1 % sur un an. Avec un pic à + 86,1 % entre le 11 mai et le 4 juillet 2020. Surtout, en Île-de-France, un retournement historique s’est opéré entre la zone dense et la grande couronne. Plusieurs études menées par des acteurs du logement le confirment : celles des Notaires du Grand Paris, de Seloger ou encore de PAP, qui a fait rondement tourner ses ordinateurs pour explorer plus de 52 millions de recherches effectuées sur son site entre le 1erjanvier et le 31 décembre 2020.

Paris, la mal-aimée

Pour la première fois depuis longtemps, Paris intramuros enregistre une chute à deux chiffres des recherches d’acquisition, selon PAP : -12,6 % entre 2020 et 2019. Une baisse confirmée par les Notaires du Grand Paris qui ont noté un retrait de 13 % des ventes dans la capitale au dernier trimestre 2020. Cette chute est d’autant plus significative, nous dit PAP, « qu’elle s’inscrit dans un marché qui lui est en forte progression (+ 34,1 % à l’échelon national, sur la même période). » Cette capitale sans maison, ou presque, fait fuir les acheteurs. Qui ont dans l’idée que les balcons parisiens ne leur seront pas très utiles : les appartements qui en possèdent ne génèrent que 7,8 % de vues de plus que les autres.

Et il ne s’agit pas que d’intention d’achat puisque selon les Notaires du Grand Paris, au 2e semestre 2020, Paris ne représentait plus que 17 % des transactions de logements anciens en Île-de-France, contre 20 % en moyenne ces 20 dernières années.

Une véritable désaffection traduite par un autre chiffre : alors que ces 10 dernières années près de 65% des acquéreurs parisiens restaient dans la capitale, ils n’étaient plus que 55% en 2020. Comme si une digue s’était brisée. 

Et pourtant, les prix grimpent

D’après les ventes observées par les Notaires du Grand Paris entre septembre et novembre 2020, Paris semble faire fi de cette crise. Situé à 10 850 €/m2, le prix moyen des appartements anciens y a progressé de +6,3 % en un an. Selon la dernière étude du site Seloger, les prix dépassent allègrement les 16 000 €/m2 dans les quartiers les plus prisés de la capitale et le prix moyen du mètre carré à Paris a été multiplié par 5 en 25 ans. Surévaluation ? Bulle immobilière ? D’après une étude d’octobre 2020 de la banque d’investissement suisse UBS, Paris se situe à la 5eplace mondiale des villes à plus fort risque de bulle immobilière.

Certaines villes franciliennes ne sont pas en reste. Selon Seloger, après Paris, Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) et Montreuil (Seine-Saint-Denis) sont les villes de plus de 100 000 habitants les plus chères de France. Avec 9 063 €/m2, la première a augmenté de +4,3 % en un an tandis que la seconde accuse une hausse +10,4 % avec un prix moyen au m2 de 6 876 €. 

En Île-de-France, la hausse des prix se situe à + 6,6 %, plus marquée pour les maisons (+6,9 %), tandis que le volume des ventes baisse partout sur un an sauf… en grande couronne où la vente de maisons anciennes a progressé de +9 %.

La grande couronne, grande gagnante

Il faut dire que des maisons, la grande couronne en a. Alors, les recherches y ont littéralement explosé : +62,6 % (dont +81,6 % pour les maisons). Sa proximité avec Paris, son offre de transports et ses prix attractifs jouent aussi à plein.

« En grande couronne, que ce soit pour un appartement ou pour une maison, on recherche en moyenne 20 m2 de plus… pour 100 000 € de moins ! », nous dit PAP.

La ville de Meaux, en Seine-et-Marne, enregistre +390 % de recherches pour les maisons, Rambouillet (Yvelines), + 319 %, et L’Isle-Adam (Val-d’Oise), +319 %. Un plébiscite. Plus étonnant, certaines villes sans gare SNCF comme Brie-Comte-Robert (Seine-et-Marne) sont aussi très prisées (+309 % pour les maisons). Et l’ensemble des communes de moins de 5 000 habitants enregistre une progression globale (maisons et appartements) de +214 %. 

Et la grande couronne attire tout le monde. D’abord les Parisiens. Ces dix dernières années, 8 % d’entre eux en moyenne décidaient d’y acheter, ils ont été 11 % au 2esemestre 2020. Elle attire aussi ses voisins de petite couronne. Les acquisitions des habitants des Hauts-de-Seine sont passées de 19 % à 26 %, celles des Dyonisiens de 22 % à 28 % et celles des Val-de-Marnais de 18 % à 24 %. 

Crédit : Notaires du Grand Paris

Effet domino sur le bassin parisien

Comme des ronds dans l’eau, la tendance au départ fait tache d’huile dans tout le bassin parisien. De Chartres à Reims, en passant par Évreux ou Orléans, les villes-cathédrales enregistrent de fortes progressions : +66,1 % de recherches de biens pour Reims, +57,3 % pour Évreux, d’après l’étude PAP. Toutefois, la recherche de maisons étant privilégiée par les acheteurs, automatiquement ce sont les petites villes et les zones rurales des départements limitrophes à l’Île-de-France qui concentrent le plus de recherches : +73,7 % pour les premières, +89,7 % pour les secondes. Ainsi, l’ensemble des départements limitrophes enregistre une progression moyenne de +59,5 %.

Le télétravail révolutionne la mobilité

« La crise sanitaire et son cortège de restrictions et contraintes font émerger de nouvelles aspirations et porte en elle un potentiel de transformations profondes des modes de vie et un besoin de vivre et d’habiter autrement », commentent les Notaires du Grand Paris dans leur focus de décembre 2020. Poursuivant : « Le cœur des grandes agglomérations a perdu de nombreux attraits faisant émerger une forme de “contre-urbanisation” et un développement nouveau de la mobilité des ménages autorisé par le développement du télétravail. »

Du côté de PAP, l’analyse est identique : « Ce nouvel attrait pour les maisons et les zones moins denses est fortement lié au télétravail. C’est cette nouvelle organisation du travail qui permet aux Français de repenser leur façon de vivre. Certains s’éloignent, d’autres optent pour une « double résidence principale ».

Il est en tout cas clair que le télétravail bouscule la donne en immobilier, et étant donné la durée de cette crise sanitaire, il est de plus en plus certain qu’il restera du télétravail à l’issue de la crise. »

Quant au site Paris je te quitte qui s’est attelé à un sondage paru le 15 janvier 2021 : « Une majorité des Franciliens a adopté le télétravail depuis le premier confinement de mars. Ils ont ainsi découvert une autre manière de travailler, plus flexible, où la localisation géographique importe peu, tant que la connexion internet est bonne ! »

Avec un deuxième confinement automnal beaucoup plus mal vécu que le premier, télétravail et envies d’ailleurs sont dans toutes les têtes. Selon une enquête de Paris je te quitte réalisée au mois de mai 2020, 54 % des Franciliens souhaitaient quitter leur région dès que possible. Un chiffre qui semble un peu élevé, mais qui souligne une tendance avérée. Et Paris, je te quitte a récidivé avec une enquête indiquant que 69 % des Franciliens ayant des envies d’ailleurs ont déclenché leur projet.

2021, l’exode parisien ?

Pour PAP, l’année 2021 devrait confirmer 2020, d’autant qu’à la crise sanitaire ayant déclenché ce processus, s’ajoutent des taux d’intérêt toujours très bas et des conditions d’octroi de crédit qui viennent de s’assouplir (endettement possible à 35 % et possibilité de faire 20 % d’exceptions au lieu de 15 %). Acheter une maison en grande couronne devrait donc être encore plus simple pour les primo-accédants parisiens à qui le marché de la capitale est définitivement interdit. Certes, les Notaires du Grand Paris annoncent une tendance baissière à Paris au cours du premier trimestre 2021, mais somme toute très mesurée : -1,4 %. En revanche, acheter une maison en grande couronne devrait devenir plus cher. Les mêmes Notaires du Grand Paris prévoient une hausse de +7 %.