Mis à jour le mardi 19 mai 2020 by Olivier Delahaye
Le cabinet de conseil international en immobilier Knight Frank a livré ce 2 février son analyse du marché de bureaux francilien pour 2016 et ses perspectives pour 2017. Un marché porté par la commercialisation de très grandes surfaces, mais dont l’avenir est suspendu à la problématique de l’offre.
« Au-delà des espérances : c’est ainsi que pourrait se résumer l’année 2016 sur le marché locatif en Île-de-France », écrit Knight Frank. Alors que le cabinet de conseil prévoyait une demande placée de 2,3 millions de m2 dans la précédente édition de son « Paris Vision », celle-ci s’est en fait portée à 2,5 millions de m2. Soit une croissance de +13 % par rapport à 2015. Cette progression, l’Île-de-France la doit en majeure partie aux très grands utilisateurs qui « ont tiré le marché. » Autrement dit, de grandes entreprises ou services publics à la recherche de grandes surfaces.
Elles ne sont pas moins de 13, en effet, à avoir effectué des transactions de plus de 20 000 m2. Citons le Conseil régional et ses 56 800 m2 à Saint-Ouen, EDF Invest et ses 39 000 m2 dans la même ville, ou encore Crédit Agricole Consumer France à Massy pour 38 700 m2. Au total, ces 13 grands comptes représentent à eux seuls plus de 400 000 m2 de bureaux, faisant bondir ce segment de l’activité transactionnelle de +62 %. Les raisons présidant à ces choix de nouvelles surfaces se trouvent bien entendu du côté de la rationalisation immobilière, mais elles sont aussi dues aux effets de la transition énergétique et de la révolution numérique : quittant des bureaux vieillissants et inadaptés, ces entreprises optent pour des surfaces neuves. Or, ces surfaces concernent bien souvent des secteurs géographiques “défrichés“ jusqu’ici peu recherchés : le nord, l’est et le sud de l’agglomération parisienne. Toutes surfaces confondues, les 18e, 19e et 20e arrondissements parisiens ont ainsi connu une hausse spectaculaire de +144 % de transactions.
Un loyer qui augmente peu
Cependant, question localisation, l’avantage continue d’être donné au Quartier central des affaires (QCA) de Paris qui a concentré en 2016 18 % des transactions. Sur ce secteur, Knight Frank note aussi une hausse des loyers, certes modérée (+3 % par rapport à 215), mais « qui constitue une première depuis 2013 ». Le loyer moyen s’y établissait ainsi à 770 €/m2 fin 2016, avec une dizaine de transactions dépassant les 800 €/m2. « Du fait de la rareté de son offre et de son attractivité, le QCA continue de cultiver sa différence », remarque Knight Frank. Car, il a accru son écart avec les autres. Notamment, avec La Défense où le loyer moyen se situe à 530 €/m2, en légère baisse de 10 €/m2. Ailleurs, la stabilisation prévaut, notamment dans tout l’arc Est francilien, histoire de consolider l’attractivité de certains quartiers. Si bien qu’à l’échelle régionale, le loyer moyen ne gagne que quelques euros, pour s’établir à 325 €/m2 en 2016 contre 320 €/m2 en 2015.
Facteurs d’optimisme
Pensée positive ? Knight Frank regarde avec optimisme l’année 2017. D’une part parce qu’il réside une demande en grandes surfaces sécurisée, mais non concrétisée en 2016. Des exemples ? Les 74 000 m2 du nouveau siège du groupe Vinci à Nanterre, les 56 000 m2 de Groupama dans la même ville ou encore l’implantation d’une société financière encore tenue secrète dans les futures tours Duo du 13e arrondissement… Autre facteur d’optimisme : l’obsolescence du parc existant. 70 % de ce parc a plus de 20 ans. Des immeubles vieillissants dont le coût de fonctionnement s’avère de moins en moins compétitif, ce qui pourrait inciter certaines grandes entreprises à déménager. D’autant, que la fenêtre d’opportunité qui s’est ouverte à eux en 2016 demeure : « Si les valeurs locatives ont cessé de baisser en 2016, elles restent à des niveaux faibles : à la périphérie de Paris, même pour les surfaces de qualité, les loyers de signature sont proches des niveaux qui étaient les leurs il y a plus d’une décennie. On loue aujourd’hui un immeuble neuf au prix d’il y a 12 ans, soit la durée d’un bail long terme. Sacrée incitation à bouger quand on sait les gains d’efficacité et d’économie que peuvent autoriser les surfaces les plus efficaces », note Knight Frank.
Enfin, les perspectives économiques sur l’année qui vient, si elles ne sont pas fantastiques, demeurent légèrement favorables au climat des affaires, y compris pour les utilisateurs de surfaces de moins de 5 000 m2. S’y ajoutent deux éléments propres à l’Île-de-France : d’une part, sa position mondiale en tant que région métropolitaine qui la rend plus en phase avec la croissance mondiale ; d’autre part, sa capacité à absorber des relocalisations dues au Brexit, comme en témoigne la récente décision de HSBC de déplacer 1 000 emplois de Londres à Paris.
Doutes sur l’offre
Knight Frank évalue donc pour 2017 une demande placée à hauteur de celle de 2016, aux alentours de 2,4 millions de m2, précisant toutefois que « tout dépendra de la capacité du marché parisien à transformer la demande en transactions. Et pour cela il faut de l’offre. » C’est la grande question, en effet. L’offre se tasse. Le taux de vacance se situe à un niveau extrêmement faible, de l’ordre de 6,6 % sur l’ensemble de la région. La pénurie est même palpable dans Paris intra-muros où les surfaces de haute qualité (grade A) subissent une carence généralisée. « Pour résumer la situation, en la caricaturant à peine : les surfaces les plus recherchées par les entreprises sont rares et, sur leurs quartiers préférés, il n’y a même plus de solution de rechange », explique le cabinet de conseil. Certes, l’activité constructive a bel et bien repris en région parisienne comme le notait il y a peu le cabinet Deloitte, mais sur le 1,2 million de m2 livré en 2017, 52 % sont déjà commercialisés, ce qui ne laisse plus que 570 000 m2 à louer. Avec comme symbole le quartier de La Défense où aucune livraison n’est prévue pour l’année qui vient.
Quant à un éventuel effet du Grand Paris Express qui viendrait booster un peu plus le marché, les experts de Knight Frank pensent qu’il est encore trop tôt pour le mesurer. Même si l’horizon 2022, date de la mise en service de la ligne 15 sud, paraît finalement proche, le foncier afférent n’est pas encore maîtrisé et les bâtiments susceptibles de s’y construire ne le seront sans doute pas avant la date butoir. Pour des perspectives florissantes dans les années 20 ?
Article et analyses très intéressants et pertinents !
Cependant, à une heure où on privilégie la mise à disposition d’espaces de travail mutualisés, où on change encore les us et coutumes en termes de méthode et d’emplacements de travail, et où de très grands espaces demeurent inoccupés, je ne savais pas que même les plus grandes entreprises demandaient la construction de nouveaux bâtiments… Dommage !!