Pour acheter à Paris, il faut perdre une pièce

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Mis à jour le mardi 15 février 2022 by Philippe Serieys

CARTOGRAPHIE. Le spécialiste de la primo-accession Virgil a conçu cette carte parisienne montrant les écarts de surface entre un bien immobilier à acheter et un autre à louer.

L’agence immobilière Virgil, qui s’intéresse plus particulièrement aux primo-accédants, publie cette carte de Paris et ses communes frontalières qui donne à voir l’écart de superficie entre location et achat.

Quitter le 7e pour Bagnolet

Plus précisément, Virgil a pris en compte deux indices : les prix de location au m2 de la base seloger et les prix au m2 à l’achat dans l’ancien de la base des Notaires de Paris. Avec le premier, ils ont calculé la superficie qu’une personne peut louer à partir de son salaire brut annuel ; avec le second, ils ont calculé la superficie qu’une personne peut acheter à salaire égal (voir exemple encadré). Ils ont ainsi pu en déduire la superficie « à sacrifier » pour devenir propriétaire. Et selon certains endroits de Paris, le mot « sacrifier » trouve vraiment son sens.

« En moyenne à Paris, constate Virgil, un primo-accédant devra sacrifier 26 % de superficie s’il veut devenir propriétaire. Un jeune actif qui gagne par exemple 40 000 € brut annuel et qui vit dans le 18e peut louer un appartement de 27 m2. Pour transformer son loyer en mensualité, il doit sacrifier 7 m2. » Et comme le montre la carte, les écarts varient fortement selon l’arrondissement et surtout selon l’endroit où l’on passe le périphérique. Entre un achat dans le 13e arrondissement et un autre dans le 7e, la différence de superficie s’établit à 14 %. Pour un appartement de 30 m2, cela équivaut à 4 m2, soit l’espace d’un bureau, d’une kitchenette ou d’une salle de bain. En quittant le 7e pour Bagnolet, un Parisien pourra même gagner 10 m2 et se payer un 40 m2. La carte montre même qu’à Aubervilliers ou Saint-Maurice, il vaut mieux acheter que louer.

… ou plutôt Saint-Denis

Cet écart de surface entre achat et location est d’autant plus précieux que la surface est petite. Imaginons un type qui veut quitter le 150 m2 qu’il loue dans le 6e pour acheter dans le même arrondissement. Certes, il perdra 50 m2, mais investira quand même dans un beau 100 m2. De quoi vivre. À côté de ça, un couple locataire d’un 30 m2 dans le 18e devra consentir à n’acheter qu’un 22 m2 s’il veut rester pas trop loin de Montmartre. Et s’il vient d’avoir un enfant, autant dire que le mieux pour lui est de quitter la métropole parisienne pour la province. C’est d’ailleurs ce que font de nombreux primo-accédants. Ou, au pire, d’abandonner Paris intramuros pour une commune périphérique. Pas Neuilly-sur-Seine bien sûr. Plutôt Saint-Denis ou Ivry-sur-Seine. D’ailleurs, Virgil l’a remarqué : « Ces villes de première couronne sont particulièrement prisées par les primo-accédants que nous accompagnons. » Il serait évidemment intéressant que Virgil fasse ses calculs pour des villes plus éloignées dont l’accessibilité sera très bientôt renforcée par les lignes du Grand Paris Express ou Eole.

Exemple de Virgil
« Superficie qu’un actif gagnant 40 000 € brut annuel peut louer en moyenne à Paris :
( 35 % x Salaire net mensuel ) / loyer moyen m2 à Paris = (0,35 x 2533) / 33 = 27 m2
Superficie qu’un actif gagnant 40 000 € brut annuel peut acheter en moyenne à Paris :
Avec un apport qui couvre les frais annexes :
((Capacité d’emprunt + Apport  – Frais de garantie) / (1 + Frais d’agence + Frais notaire) )/ Prix moyen m2 Paris
Sans apport :
((Capacité d’emprunt – Frais de garantie) / (1 + Frais d’agence + Frais notaire) )/ Prix moyen m2 Paris
Nous avons respecté les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière : le taux d’endettement maximum ne dépasse pas 35 % et la personne détient 10 % d’apport pour accéder au crédit.« 

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