Rationaliser les friches pour les conquérir

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Cartographie Observatoire des friches Ile de France
Crédit : Institut Paris Région
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CARTOGRAPHIE. Petit cours de rationalisation à l’Institut Paris Région, qui présentait un tout nouvel Observatoire ce 27 octobre. Sujet de la leçon : la friche. Objet urbain qui peine à trouver sa définition, change tout le temps et disparaît à toute berzingue.

En ce mois de novembre, le Conseil régional d’Île-de-France entame la révision de son schéma directeur (SDRIF) qu’elle entend bâtir autour de 3 grands piliers (ou zéros) : Zéro déchet, Zéro émission nette (ZEN) et Zéro artificialisation nette (ZAN). Pour atteindre l’objectif ZAN, l’un des leviers repérés par la Région consiste à récupérer un maximum de friches. Encore faut-il pour cela savoir où elles se trouvent. D’où la création par l’Institut Paris Région (IPR) de l’Observatoire des friches.

Souvent friche varie

Le travail a été lancé au début de l’année 2020, d’abord par un repérage in situ mettant à contribution des collectivités et divers organismes comme la SAFER ou l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF). Entre 10 et 15 % des friches existantes ont ainsi pu être identifiés. Puis une méthode itérative croisant diverses bases de données nationales a permis d’obtenir une première liste à la fin de l’année 2020. En septembre 2021, une mise à jour faisait état de 2 721 friches, dont 776 au sein de la métropole du Grand Paris. Des friches aux surfaces variables, aux typologies variables et aux propriétaires variables. La plus petite ne fait pas plus d’une centaine de mètres carrés et la plus grande s’étend sur 185 hectares. Elles sont agricoles, bâties, industrielles, mais surtout — et c’est ce qui a surpris les urbanistes de l’IPR —, elles sont à 40 % issues d’espaces verts délaissés. Quant à leurs propriétaires, trois quarts d’entre eux sont des privés, pour un quart de public. Mais question surface, c’est du 50/50. Elles sont aussi très volatiles, ce qui complexifie leur identification. Entre la première liste de 2020 et celle de septembre dernier, 500 sites ont pu être ajoutés contre 300 retirés suite à l’obtention d’un permis de construire.

Qu’est-ce qu’une friche ?
Jusqu’à peu, il n’existait pas de définition officielle de la friche. En fonction des acteurs, la notion pouvait être très variable. La loi du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » vient à bout de ce vide juridique. Dans sa partie consacrée à la lutte contre l’artificialisation des sols, elle décrit en effet la friche comme « tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ».

Cassius, la clé

Une fois repérées ces friches, la stratégie consiste à leur conférer un devenir en pensant global, autrement dit en pensant SDRIF ; et, bien sûr, à le faire avant que des promoteurs mal avisés, mais, rapides, n’aient pu mettre la main dessus pour produire de l’urbanisation sauvage. C’est ici qu’entre en scène Cassius, outil interne d’aide à la décision adossé à l’Observatoire. Cassius pour : Contribution à l’appariement spatial des sites et des usages. Que fait Cassius ? Il compile des critères, des tas de critères, et les combine. Avec une résultante : la mise en évidence d’usages futurs pour les friches.

Mais le mieux est de suivre un exemple avec Damien Delaville, urbaniste à l’IPR : « Parmi les critères, on peut citer : l’environnement urbain marchable ou la proximité d’une gare qui seront intéressants pour convertir la friche en habitat. Mais on peut citer aussi : la présence de lignes à très haute tension (THT) ou la taille de la parcelle, critères qui offrent plus d’intérêts pour implanter un data center. À titre d’exemple, nous avons identifié une friche à Ezanville (Val-d’Oise) et y avons testé trois orientations possibles : habitat, espace vert et data center. Dans le premier cas, la combinaison de plusieurs indicateurs (gare, marchabilité, aménités, proximité aux emplois) donnait un score assez faible. Dans le deuxième cas, des critères tels que l’emprise des bâtiments sur la friche ou la population à proximité devenaient tellement négatifs que l’orientation était aussi jugée insatisfaisante. En revanche, la taille de la parcelle, la proximité d’un réseau de chaleur existant (qui peut servir de débouché à la chaleur émise) ou celle d’un réseau THT offraient un intérêt à l’implantation d’un data center. »

« Un data center peut aussi transformer l’image d’un territoire occupé par des lignes à haute tension pour le valoriser en un écosystème. »

Nicolas Laruelle

« Tout se discute »

Il suffirait donc de compiler les critères, de laisser mouliner la machine et d’en ressortir des projets tout faits pour remplacer la friche. Simple, de prime abord. En fait, « tout se discute », comme le dit Nicolas Laruelle, urbaniste à l’Institut. D’abord les critères. « Reprenons l’exemple du data center. S’il existe déjà des data centers à proximité, il est raisonnable de se poser la question s’il est pertinent d’en construire un autre. C’est pourquoi, nous avons prévu d’intégrer à Cassius un critère “Nombre de data centers à proximité“, qui peut apporter des points positifs ou négatifs. » Le choix se discute aussi. « Un data center peut être source de nuisance, mais il peut aussi transformer l’image d’un territoire occupé par des lignes à haute tension pour le valoriser en un écosystème. Enfin, au-delà vient la question de savoir si l’on souhaite plutôt concentrer les data centers ou les répartir. » La question globale de l’aménagement du territoire francilien, c’est justement ce à quoi le SDRIF doit répondre.

On ne prête qu’aux friches

Si la friche n’est pas l’alpha et l’oméga de la ZAN, l’enjeu n’est pas non plus ridicule. Vice-président de la Région, en charge notamment du SDRIF, Jean-Philippe Dugoin-Clément tient le raisonnement suivant : « Alors que le SDRIF de 2013 autorisait 1 300 hectares de consommation annuelle de terres naturelles, on est parvenu à réduire cette consommation à un peu plus de 500 hectares. Avec déjà 4 200 hectares de friches recensées, nous avons donc là l’équivalent de 8 années de consommation. » Certes, cela ne se passe jamais vraiment comme ça, mais il existe tout de même un réservoir conséquent pour éviter d’étaler la ville. Et même, pourquoi pas, de la renaturer à certains endroits. Prenons l’exemple de la zone dense du Grand Paris. Plus de 700 hectares de friches y sont recensés. Voilà une belle occasion pour lutter contre les îlots de chaleur et la pollution.

En tout cas, État et Région y croient et misent beaucoup. Le premier a injecté plus de 100 millions d’euros en Île-de-France pour le recyclage foncier des friches. Et la Région, au terme de son quatrième appel à projets à venir, aura investi plus de 30 millions d’euros en deux ans.