Télétravail : 10 ans d’impact sur les bureaux franciliens

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Tours Duo
A Paris, les Tours Duo devraient accueillir près de 100 000 m2 de bureaux fin 2021. Crédit : Thierry Lewenberg Sturm
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L’Institut de l’épargne immobilière et foncière a réalisé plusieurs simulations quant à l’impact du télétravail sur le marché de bureaux en Île-de-France. Si impact il y aura, reste à en savoir la mesure.

Le recours au télétravail pour contrer l’épidémie de coronavirus depuis plus d’un an va-t-il avoir un effet sur l’immobilier tertiaire ? Et si tel est le cas, dans quelles proportions ? C’est ce que cherche à savoir l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF).

Difficile prospective

Ses derniers travaux ont conduit l’IEIF à effectuer plusieurs simulations. D’abord, un constat : le télétravail se développe en France depuis plus de dix ans, mais selon les estimations, 2/3 des heures télétravaillées l’étaient de façon informelle. La crise sanitaire a offert l’opportunité d’encadrer cette pratique lui permettant d’être plus largement exercée et d’obtenir des statistiques plus fiables. Ainsi, selon l’Institut Paris Région, 39 % des actifs franciliens ont télétravaillé durant le confinement du printemps 2020 (contre 18 % avant). Et si 95 % d’entre eux souhaitaient continuer à pratiquer le télétravail, fort est de constater que le télétravail avait fortement chuté à la suite du déconfinement pour ne plus concerner que 14 % des actifs franciliens, selon un sondage Yougov d’août 2020.

Ainsi, entre les déclarations d’intention et les réalités, entre les possibilités offertes par le télétravail et le vécu des actifs, entre les volontés gouvernementales et les choix des entreprises, il y a un fossé qui rend difficile la prospective.

Quatre critères

L’IEIF s’y est tout de même collé en prenant d’abord en compte quatre critères impactant la surface de bureaux occupée :
1/ la part des entreprises qui choisiraient de mettre en œuvre une politique de télétravail et décideraient de manière corrélative de réduire leur empreinte immobilière.
2/ le nombre de jours de télétravail retenu en moyenne au sein de ces entreprises.
3/ la part des emplois de bureaux permettant la mise en place du télétravail au sein de ces entreprises.
4/ le gain de surface envisageable, compte tenu de l’impact de la réduction des postes de travail liée à la mise en place du télétravail, mais également de la nécessité de repenser l’aménagement des espaces de travail, notamment en développant les espaces collectifs.

Une « Défense » en moins

À partir de là, l’IEIF a développé trois scénarios. Le premier, appelé « Si la crise n’avait pas eu lieu » considère la progression du télétravail telle qu’elle avait déjà lieu avant 2020. Le scénario 2, « Accélération de la transformation des modes de travail », s’appuie sur une étude Savills d’octobre 2020 qui intègre un impact réel, mais avant tout concentré sur les postes de travail plutôt que sur les espaces de travail. Enfin, le troisième, « Le monde d’après en rupture », simule une évolution accélérée.

À partir de la dernière estimation du parc de bureaux franciliens établie par l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprises en Île-de-France (ORIE) qui l’évalue à 54,5 millions de m2, les résultats de l’IEIF sont les suivants :

 Réduction du parc de bureaux francilien Part du parc de bureau total 
Scénario 1 873 000 m2 1,7 % 
Scénario 2 3,3 millions de m2 6,5 % 
Scénario 3 6 millions de m2 11,8 % 

Ainsi, le scénario 2, intermédiaire, reviendrait à faire disparaître, en Île-de-France, l’équivalent de la surface de bureaux du quartier d’affaires de La Défense (estimée par l’Établissement public Paris La Défense à 3,7 millions de m2).

Avec du temps

Si une déflation semble probable, on n’en connaît donc pas encore l’importance. La nouvelle période de confinement qui s’ouvre, avec un recours massif au télétravail auquel les grandes entreprises semblent souscrire, pourrait accélérer les mutations. Toutefois l’IEIF a raison de préciser que celles-ci pourraient prendre un peu de temps. Du temps pour :
– implémenter une nouvelle organisation du travail, en lien avec leurs stratégies, leurs cultures, les besoins/attentes de leurs salariés, les institutions représentatives du personnel ;
– définir la ou les déclinaisons immobilières de cette nouvelle organisation, en termes de localisation, d’aménagement des espaces de travail, et in fine en termes de surface occupée ;
– prévoir les dates de sortie possible des beaux en cours, qui peuvent s’étaler jusqu’à 9 ans (voire plus).

Et l’IEIF de conclure que l’impact du télétravail sur le parc de bureaux francilien devrait se faire une période de 10 ans. Dans la simulation du scénario 2, cela représente 333 000 m2 par an, soit 24 % de la demande placée (par rapport à la moyenne 2010-2019) et 67 % de l’absorption nette (demande nouvelle en espaces immobiliers).